연 2000만원 이하 주택임대소득에도 마침내 과세가 시작된다. 정부가 과세 방안을 마련한 지 5년 만이다. 지금까지 연 2000만원(월 166만원) 이하 임대소득은 단 한 푼도 세금이 부과되지 않았다.
기획재정부는 30일 ‘2018년 세법 개정안’을 통해 “내년부터 연 2000만원 이하의 주택임대소득을 분리과세로 전환한다”고 밝혔다. 연 2000만원 이하 임대소득과세안이 마련된 것은 2014년 박근혜 정부 때로, 당초 2016년 시행 예정이었지만 계속 미뤄져 왔다.
■ 임대사업자 등록 땐 세부담 줄어
내년에 시행되는 연 2000만원 이하 주택임대소득 과세는 임대주택 등록 활성화와 연계된 것이 특징이다. 임대사업자로 등록하면 세부담이 크게 줄어든다. 2000만원 이하 주택임대소득은 분리과세(14%), 종합소득합산과세 중에서 선택할 수 있다. 분리과세를 택할 경우 등록 임대사업자는 필요경비가 소득금액의 70%까지 인정된다. 또 임대소득 외 소득 2000만원 이하일 때 적용되는 기본공제도 등록사업자는 400만원까지 주어진다. 반면 임대사업자 등록을 하지 않을 경우는 필요경비가 50%만 인정되고, 기본공제도 200만원만 주어진다. 임대사업자로 등록하지 않았다면 월세 35만원(연 420만원)을 받을 때부터 과세가 된다. 하지만 8년 이상 장기 임대사업자라면 월세 110만원(연 1320만원)까지 세금이 부과되지 않는다.
2주택 소유자로 한 채는 본인이 거주하고, 한 채는 월세 100만원에 전세보증금 5억원을 받고 있는 ㄱ씨의 경우를 가정해보자. 2주택 소유자는 월세만 과세되기 때문에 ㄱ씨의 수입금액은 연 1200만원(월 100만원)이 된다. 임대사업자 등록을 했다면 수입금액의 70%인 840만원을 경비로 인정받는다. 여기에 400만원 공제까지 받으면 과세표준이 0이 돼 세금을 내지 않는다. 만약 임대사업자 등록을 하지 않았다면 수입금액의 50%인 600만원만 경비로 인정받는다. 공제 200만원을 받으면 과세표준은 400만원이 된다. 400만원의 14%인 56만원을 세금으로 내야 한다.
3주택 소유자로 2주택을 세로 내준 ㄴ씨의 경우를 보자. 세를 준 주택 한 채는 월세 100만원, 또 다른 주택은 보증금 10억원을 받는다고 가정하자. ㄴ씨는 3주택 소유자로 월세와 전세보증금이 모두 과세된다. 전세보증금을 간주임대료로 환산하면 756만원이다. 월세(연 1200만원)와 합한 1956만원이 수입금액이다. 임대사업자 등록 시 필요경비(70%)와 기본공제(400만원)를 제외하면 산출세액이 26만원이 나온다. 만약 8년 이상 임대주택 등록을 했다면 75%의 세액감면까지 받아 최종적으로 6만5000원의 세금을 낸다. 반면 임대사업자 등록을 하지 않았다면 필요경비(50%)와 기본공제(200만원)를 적용받더라도 109만원의 세금을 내야 한다.
■ 3주택자 20평대 아파트도 과세
주택임대소득 과세는 2주택자 이상부터 된다. 1주택자는 월세를 받든, 전세보증금을 받든 원칙적으로 비과세다. 다만 해당 주택이 기준시가 9억원을 초과하면 1주택자라도 월세를 받을 경우는 과세가 된다.
2주택자의 경우 월세는 과세 되지만 전세보증금은 과세 되지 않는다. 3주택자는 월세와 함께 전세보증금도 과세가 된다. 세를 놓은 주택의 보증금을 합해 3억원 이하는 비과세지만 3억원 초과 금액에 대해 과세가 된다. 주택임대소득 과세는 세를 놓은 주택 수가 아니라 보유한 주택 수를 기준으로 한다.
다만 3주택 이상자라도 지금까지는 일정 기준 이하의 소형주택을 세놨으면 주택 수 계산에서 제외하고, 임대보증금에 대한 과세도 하지 않았다. 소형 주택 기준은 기준시가 3억원 이하면서 전용면적 60㎡ 이하 주택이었다. 정부는 이번에 기준을 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하로 낮췄다. 기재부 관계자는 “소형 주택 10채를 가지고 있더라도 과세가 안되는 문제가 있어 단계적으로 특례를 축소하는 것”이라고 말했다.
이번 조치로 과세인원은 24만명, 세수는 740억원가량 늘어날 것으로 추산된다.
출처 : 경향비즈
